Projet de loi de finances 2025 : Quels changements pour les propriétaires immobiliers ?

L’examen du projet de loi de finances pour 2025 a débuté avec une série d’amendements qui pourraient profondément modifier la fiscalité immobilière des particuliers. Parmi les propositions phares, on note des changements majeurs concernant l'imposition des plus-values immobilières et l'exonération liée à la résidence principale. Ces réformes pourraient avoir des répercussions notables sur les propriétaires et les investisseurs immobiliers, qu’ils détiennent des biens depuis longtemps ou qu’ils envisagent d’acheter prochainement.

Fin des abattements pour durée de détention : un tournant pour les investisseurs

Actuellement, le système fiscal français accorde des abattements importants aux propriétaires qui conservent leurs biens immobiliers sur le long terme. En effet, après 22 ans de détention, les plus-values réalisées lors de la vente sont totalement exonérées d'impôt sur le revenu, et après 30 ans, les prélèvements sociaux disparaissent également. Ce dispositif a longtemps été perçu comme une incitation à la détention prolongée, récompensant ainsi les investisseurs patients.

Cependant, un amendement du projet de loi de finances 2025 propose de supprimer ces abattements pour durée de détention. À la place, il serait question d'indexer le prix d'acquisition des biens en fonction de l'inflation. Concrètement, cela signifie que le prix d'achat serait réévalué pour refléter l'évolution de l’inflation depuis l’acquisition, réduisant ainsi le montant de la plus-value imposable. Cette réforme vise à ajuster la fiscalité immobilière à la réalité économique, notamment en tenant compte des effets de l'inflation sur la valorisation des biens immobiliers.

En parallèle, l’imposition de la plus-value immobilière pourrait être uniformisée sous le régime de la "flat tax", aujourd'hui fixée à 30 %, mais qui pourrait être relevée à 33 % dans le cadre de cette réforme. L’objectif déclaré est de simplifier le système fiscal tout en stimulant le marché immobilier, en incitant les propriétaires à remettre des biens en vente dans un contexte où l’offre reste insuffisante par rapport à la demande.

Résidence principale : une exonération sous conditions

La résidence principale, qui bénéficie actuellement d'une exonération totale de l’impôt sur la plus-value lors de la vente, pourrait également voir ses règles évoluer. Un nouvel amendement propose de conditionner cette exonération à une durée minimale de détention de cinq ans. Ainsi, pour vendre son bien en étant exonéré d’impôt, le propriétaire devrait avoir résidé dans son logement pendant au moins cinq années consécutives avant la vente.

Cette mesure pourrait freiner les propriétaires qui souhaitent revendre rapidement leur résidence principale, mais des exceptions seraient prévues pour certaines situations, comme un divorce, une mutation professionnelle ou une hospitalisation de longue durée. Ces ajustements permettraient d’éviter de pénaliser les contribuables confrontés à des imprévus nécessitant un déménagement rapide.

Un débat entre dynamisation du marché et frein à l’investissement

Ces réformes, bien qu’ayant pour but de fluidifier le marché immobilier, suscitent des réactions partagées. D'un côté, elles pourraient inciter les propriétaires à vendre des biens détenus depuis longtemps, augmentant ainsi l'offre de logements, ce qui répondrait en partie à la pénurie actuelle. Les jeunes ménages ou les investisseurs à la recherche de nouvelles opportunités pourraient bénéficier de cette plus grande disponibilité sur le marché.

Cependant, ces mesures risquent également de diminuer l'attrait des investissements immobiliers à long terme, notamment en rendant la détention prolongée moins avantageuse fiscalement. L’abandon des abattements pour durée de détention pourrait décourager ceux qui envisageaient de conserver leurs biens pendant plusieurs décennies pour bénéficier des exonérations actuelles.

Certains professionnels du secteur expriment également leur inquiétude quant à l’impact possible sur la mobilité résidentielle. La condition de résidence de cinq ans pour bénéficier de l’exonération sur la résidence principale pourrait freiner certains ménages, notamment ceux amenés à déménager fréquemment pour des raisons professionnelles. De plus, la complexification de la fiscalité pourrait engendrer des difficultés supplémentaires pour les propriétaires non avertis.

Des réformes en quête d’équilibre

Le projet de loi de finances 2025 marque donc une volonté d’adapter la fiscalité immobilière à l’évolution du marché et de l’économie. Toutefois, le gouvernement devra trouver un équilibre entre la nécessité de dynamiser le marché et celle de préserver l’attrait de l'investissement immobilier.

Alors que les débats se poursuivent, il est certain que ces réformes, si elles sont adoptées, pourraient transformer le paysage de l'immobilier en France. Les propriétaires, qu’ils soient de longue date ou récents, devront donc rester attentifs aux évolutions législatives afin d’adapter leur stratégie patrimoniale aux nouvelles règles du jeu.